Flip house – czy to się opłaca?

4d65e8a0-8417-11ea-9591-67da5879e77c-House-Flipping-101-Header-Image

Co to jest flipping?

Flipping to strategia szybkiego zysku, w której inwestor kupuje nieruchomość po obniżonej cenie, a następnie ulepsza nieruchomość, aby ją sprzedać po lepszej cenie. Zamiast kupować nieruchomość do zamieszkania, kupujesz dom jako inwestycję w nieruchomości. Warto wspomnieć, że głównym celem flipowania jest kupowanie tanio i sprzedawanie drogo.

Flipping domów może być niezwykle lukratywną strategią, zwłaszcza jeśli rynek nieruchomości ma się dobrze. Należy pamiętać, że stare domy i nieruchomości obciążone hipoteką są popularnymi nieruchomościami do wykorzystania w flipowaniu domów. Dzieje się tak, ponieważ większość inwestorów w nieruchomości może kupić te nieruchomości dość tanio, zwiększając swój potencjalny zysk. 

Początki

Jeśli dopiero zaczynasz kupować i sprzedawać nieruchomości, prawdopodobnie zdajesz sobie sprawę, że jest wiele do nauczenia się. W przeciwieństwie do tego, co można zobaczyć w telewizji, kupowanie i obracanie nieruchomości nie jest tak łatwe ani proste, jak się wydaje. Możliwe jest oczywiście odniesienie sukcesu, jeśli poświęcisz czas na nauczenie się, jak to zrobić we właściwy sposób.

Ten artykuł nauczy początkujących, jak nie popełniać kilku częstych błędów po drodze.

Jak to działa?

Flip house zazwyczaj odnosi się do kupujących, którzy kupują nieruchomości w trudnej sytuacji, naprawiają je, a następnie odsprzedają z zyskiem. Zazwyczaj znajdują te nieruchomości poprzez przejęcia, aukcje komornicze. Wbrew pozorom sprzedaż mieszkań z hipoteką nie jest tak trudne, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.
Jeśli chcesz odnieść sukces, musisz umieć mądrze wydawać pieniądze i inwestować w niedowartościowane nieruchomości. Są to zazwyczaj nieruchomości, które wymagają sporo pracy.
Będziesz musiał zainwestować w remonty, które zwiększą wartość odsprzedaży nieruchomości i przyciągną uwagę potencjalnego nabywcy. Po zakończeniu renowacji musisz wystawić i sprzedać nieruchomość.

Mikroflipping

Jednak możliwe jest kupowanie i sprzedawanie nieruchomości z ograniczonymi remontami z Twojej strony. Nazywa się to mikroflippingiem i może być dobrą opcją, jeśli szukasz szybszej sprzedaży i nie jesteś zainteresowany renowacją nieruchomości.

Aby to zrobić, przeanalizujesz dane i zidentyfikujesz możliwości zakupu nieruchomości poniżej wartości rynkowej a później szybko ”przerzucisz” ją na innego kupującego. Są to zazwyczaj domy, które nie wymagają większych remontów. Najważniejszym aspektem mikroflippingu jest to, że robisz to szybko. Microflippers odnoszą sukces, ponieważ przetwarzają dużą liczbę transakcji dotyczących nieruchomości.

Jak rozpocząć ?

Musisz znać podstawowe kroki, zanim zaczniesz.
Zwiększy to Twoje szanse na sukces i zmniejszy ryzyko finansowe. Oto kilka kroków, które możesz wykonać:

1. Poznaj swoje sąsiedztwo
Zanim zaczniesz, musisz poświęcić trochę czasu na zbadanie rynku nieruchomości i wybór odpowiedniej lokalizacji do inwestycji. Dobrym pomysłem jest współpraca z agentem nieruchomości, który może Ci doradzić w całym procesie.

Po znalezieniu domu, który jest interesujący warto zatrudnić generalnego wykonawcę, który oceni nieruchomość. Pomoże Ci to oszacować, ile pracy należy wykonać i czy dom nadal mieści się w Twoim budżecie.

2. Użyj zasady 70%, aby zaplanować swój budżet
Reguła 70% jest powszechnie przytaczana wśród inwestorów na rynku nieruchomości. Zasada ta stanowi, że inwestor powinien zapłacić tylko 70% wartości poremontowej (ARV) nieruchomości pomniejszonej o niezbędne naprawy. ARV jest tym, co wart jest dom po całkowitym remoncie.

Załóżmy na przykład, że AVR domu ma 800 000 PLN i potrzebuje 50 000 PLN na naprawę. Tak więc 70% AVR to 560 000 PLN, a po odjęciu napraw otrzymujemy łącznie 510 000 PLN. W idealnym przypadku nie zapłacisz za ten dom więcej niż 510 000 PLN.

3. Oceń swój zestaw umiejętności
Pewne zestawy umiejętności sprawią, że odniesiesz większe sukcesy w tej branży. Na przykład wiedza z zakresu budownictwa, nieruchomości i projektowania to dobre umiejętności. W porządku, jeśli sam nie masz tych umiejętności, ale to oznacza, że musisz wiedzieć, jak znaleźć profesjonalistów, którzy to zrobią, co generuje dodatkowe koszty.

4. Sfinansuj swój projekt
Następnym krokiem jest ustalenie, w jaki sposób sfinansujesz swój projekt. Jeśli nie masz gotówki, którą możesz przeznaczyć na projekt, będziesz chciał uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę. Aby to zrobić, potrzebujesz dobrej zdolności kredytowej, a bank może zażądać 20% zaliczki lub jakiegoś rodzaju zabezpieczenia.

5. Zdecyduj się i kup swój dom
Znalezienie odpowiedniej nieruchomości jest jednym z najtrudniejszych aspektów. To dlatego, że nie możesz po prostu myśleć o tym, ile kosztuje dom w tej chwili – musisz wziąć pod uwagę potencjalną wartość odsprzedaży.

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości możesz złożyć ofertę. . Jeśli dom to naprawdę świetna okazja, możesz spodziewać się konkurencji ze strony innych potencjalnych nabywców. Upewnij się, że wiesz, jaka jest maksymalna kwota, jaką możesz zapłacić za ten dom, a mimo to pozostań opłacalny.

6. Sprzedaj dom
Po zakończeniu napraw nadszedł czas na odsprzedaż domu. W tym momencie liczy się czas, ponieważ im dłużej ten dom jest na rynku, tym mniejszy zysk zarobisz. Twoim celem powinno być szybkie wprowadzanie ulepszeń i jak najszybsza sprzedaż domu.

Koszt przewrócenia domu

Koszt przewrócenia domu będzie się różnić w zależności od kosztów nabycia, napraw i czasu potrzebnego na sfinalizowanie sprzedaży. Przyjrzyjmy się krótkiemu przeglądowi tego, czego możesz się spodziewać na przewracaniu domu.

Twoja inwestycja finansowa

Kupowanie i sprzedanie domu polega na matematyce. Chcesz wiedzieć, że na końcu zarobisz zysk, który sprawi, że czas i pieniądze będą tego warte.

I to nie tylko początkowy koszt zakupu domu i remontu, z którym będziesz musiał się rozliczyć. Należy również uwzględnić następujące wydatki:

-zaliczka
-podatki od nieruchomości
-płatności ubezpieczeniowe
-koszty utrzymania

Twoja inwestycja czasowa
Oczywiście kupowanie i przewracanie domu to coś więcej niż tylko inwestycja finansowa – wymaga to również znacznej inwestycji twojego czasu. Czas, jaki naprawdę zajmie, będzie się różnić w zależności od wielkości i zakresu projektu.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, możesz spodziewać się co najmniej sześciu do 12 tygodni na proces kupowania i obracania domu. Jeśli jednak proces przebudowy ulegnie opóźnieniu może to trwać nawet o kilka miesięcy więcej.

Jeśli wejdziesz w to z odpowiednim planem i dokładnie rozważysz finanse, sprzedaż domu może być opłacalną opcją biznesową. Jednak nie odniesiesz sukcesu z dnia na dzień dzięki tej strategii, a po drodze możesz popełnić wiele błędów i stracić pieniądze.
Odpowiedni zespół ekspertów może znacznie ułatwić ten proces. Upewnij się, że współpracujesz z wykwalifikowanym agentem nieruchomości, który może dać Ci wgląd w lokalny rynek i pomóc Ci zrozumieć czego szukają kupujący.
A dobry generalny wykonawca może pomóc w ocenie aktualnego stanu domu. Pomoże Ci to uniknąć inwestowania w dół pieniędzy. I oczywiście z wyprzedzeniem musisz rozważyć swoje potrzeby finansowe.
Właściwy rodzaj pożyczki może ułatwić ci poprawę i sprzedaż domu. Jeśli chcesz dowiedzieć się, do jakiego rodzaju kredytu mieszkaniowego możesz się kwalifikować, skontaktuj się z bankiem.